|
Hvidteordning - bilag til Generalforsamling 20041. Status for 2003 Hen over sommeren og efteråret 2003 fik vi ordnet de lovede 7 huse: Valby Langgade 163 og 165 (dobbelthus), 167 og 169 (dobbelthus) og Vestre Allé 10, 14 og 17. Både bestyrelsen og foreningens konsulent, arkitekt Peer Ernsted, har været meget tilfreds med murerfirmaets arbejde. Stilladsfirmaet har der til gengæld været lidt besvær med, fordi de var længe om at fjerne stilladserne. Adresserne er:
Udgifterne ved hvidtningen var (alle priser er i runde 2003-tal og inkl. moms): 1) Almindelig genkalkning: Genkalkning 67.000 kr. i alt 67.000 kr. 2) Genkalkning med reparation og filtsning: Genkalkning 67.000 kr. Rep. og filtsning 4.000 kr. i alt 71.000 kr. 3) Nedrensning af malet hus: Sandblæsning 55.000 kr. Eftf. renovering 92.000 kr. Stilladsleje 6.000 kr. i alt 153.000 kr. Fem huse blev genkalket, heraf fik to en almindelig genkalkning, mens tre også fik reparationer og en filtsning af facaden. Dette merarbejde skyldes, at flere af husene – og i øvrigt en stor del i foreningen – har fået smurt en sort masse på facaden, formentlig Betoflex. Kalken har svært ved at binde og det fordyrer arbejdet noget. Ernsted kalder det "Den sorte syge." To malede huse var som nævnt sidste år i så dårlig stand, at vores konsulent havde anbefalet at nedrense dem og gøre det før tid. Denne prioritering skyldtes tre ting: 1. Jo mere husene forfalder, desto dyrere bliver reparationerne. 2. Hvis to halve huse ordnes ad én omgang, bliver det billigere og 3. helhedsindtrykket bliver mere harmonisk uden nuanceforskelle på facaderne. Naboen til det ene hus blev ordnet samtidig, mens naboen til det andet var behandlet i 2002. Beslutningen om at blive rykket frem i køen er i overensstemmelse med vedtagelsen på generalforsamlingen 2002. De samlede priser udgjorde derfor (i runde tal): Nedrensede, malede huse: 2 stk. á 153.000 kr. = 306.000 kr. 1) Genkalkede huse uden Den sorte syge: 2 stk. á 67.000 kr. = 134.000 kr. 2) Genkalkede huse med Den sorte syge: 2 stk. á 71.000 kr. = 142.000 kr. 3) Genkalkede huse med Den sorte syge og med yderligere reparation: 1 stk. á 78.000 kr. = 78.000 kr. 4) Konsulenthonorar Peer Ernsted: 75.000 kr. I alt udgifter til hvidtning 2003: 735.000 kr. For vores løbende konsulenthonorar får vi bl.a.: En strukturering af hvidteinformationer om husene med oversigter og tegninger. En overfladisk gennemgang af samtlige huse for at vurdere deres tilstand i 2002/2003. En nærmere vurdering af de næste 10 – 20 huse i rækken samt udfærdigelse af en prioriteret liste. Bestyrelsen læner sig inden udvælgelsen af næste års huse meget op ad konsulentens anbefaling. Udarbejdelse af tilbudsmateriale og indhentning og bearbejdning af tilbud på selve hvidtearbejdet. En grundig gennemgang af årets huse med udarbejdelse af "tilstandsrapporter." Møder med husenes kontaktpersoner før, under og efter arbejdet. En vurdering af nødvendige henholdsvis anbefalede reparationer. Koordinering af tilbud fra øvrige håndværkere til husejerens reparationer. Ugentlige byggemøder med håndværkerne og anden jævnlig kontakt. Kontrol og godkendelse af fakturaer. Løbende dialog med bestyrelsen. Afleveringsforretninger og senere 1 års og 5 års eftersyn. Andre beslutninger og lignende fra 2003 af generel interesse: 2. Planer for 2004 Peer Ernsted har i år indhentet nye tilbud fra et par andre firmaer, der imidlertid af forskellige grunde er mindre fordelagtige end Lynggaards. Arkitekten har vurderet de næste ca. 20 huse på listen og valgt disse 6 huse, der alle stod på sidste års "Hvidteplan for 2003 – 2004" som "måske" 2003/2004. Det drejer sig om de tre dobbelthuse Søndre Allé 1 og 3, Søndre Allé 5 og 7, Valby Langgade 178 og 180. Specielt Søndre Allé 7 og Valby Langgade 178 trænger til behandling og så er det ifølge Peer Ernsted fornuftig økonomi at vælge de nærmeste huse, når de også står for tur. Bestyrelsen har derfor tilsluttet sig denne prioritering. Det forventes, at Valby Langgade 178 skal genmales (15.000 kr.) og at de øvrige 5 huse genkalkes (5 á 71.000 kr.). Det betyder en forventet udgift på i alt 370.000 kr. I budgettet for 2004 er afsat mere for at have en buffer, men budgettet er også større end normalt på grund af et overført beløb fra 2003. Desuden budgetterer vi med 40.000 kr. i honorar til Peer Ernsted. 3. Fremtiden – Den reviderede hvidteplan I 2002 vedtog vi, at en "hvidterunde" skulle tage 7½ år og finansieres med et kontingent på 1.500 kr./kvartal . Desuden vedtog vi følgende: "Kontingentet skal fremover til hver generalforsamling reguleres, således at kontingentet med det aktuelle prisniveau kan dække en gennemførelse for de resterende ejendomme inden den planlagte tid for runden. Udgifterne til kalkning/maling skal enten budgetteres ud fra konkrete tilbud eller efter byggeindekset for renovering. Det skal også justeres i henhold til erfaringer med antallet af selvudførere. Hvis det vurderes at ejendommenes facader kan holde en længere periode, kan kontingentet fastsættes ud fra en længere periode til runden." På sidste generalforsamling blev bestyrelsen pålagt at overveje, om hvidteordningen skal justeres, så runden forlænges eller kontingentet forhøjes. I dag er det årlige kontingent 486.000 kr. (81 x 6.000 kr.) og det er forudsat, at der årligt gennemsnitligt behandles 11 huse. Bestyrelsens konkluderede hurtigt, at et af de to parametre må justeres, ellers er vi efter 7½ år ikke nået tilnærmelsesvis igennem. Vi har opdateret hvidteplanen fra 2002, se vedlagte oversigt. Det er afgørende for en hvidteplan med årstal, hvor meget hvert hus forventes at koste og hvor stort selve hvidtebudgettet er. Nogle eksempler med uændrede håndværkerpriser i hele perioden: A. Uændret kontingent, heraf 386.000 kr./år til hvidtning/maling (ekskl. konsulenthonorar) B. Forhøjet kontingent Dette for at illustrere vanskeligheden ved at lave en hvidteplan med årstal. I dette lys skal den vedlagte Hvidteplan 2004 ses. Planen er beregnet ud fra et uændret kontingent, hvoraf 386.000 kr. bruges til hvidtning ekskl. konsulent og med ca. 6 huse i årligt gennemsnit. Det svarer til eksempel 4. Det skal understreges, at planen er vejledende, og at den utvivlsomt vil blive justeret. Der må tages forbehold for bl.a.: Planen er i øvrigt ikke en slavisk fremskrivning af 2002-planen. Da vi om muligt skal behandle to sammenhængende, halve huse samtidig, har vi forsøgt at lægge rækkefølgen derefter. Denne tilpasning har Peer Ernsted ikke deltaget i. Der er ikke foretaget en faglig vurdering af, hvilke dobbelthuse der først trænger til en behandling. Derfor må vi tage et stort forbehold for hans endelige vurdering hen ad vejen. 4. Bestyrelsens vurdering Da en forhøjelse af kontingentet er helt urealistisk, og da kalkningen efter konsulentens vurdering godt kan holde i 10 – 12 år, vurderer vi, at vi fortsætter som hidtil med uændret, men formentlig fremover indeksreguleret kontingent i bevidstheden om, at en runde vil vare en del længere end 7½ år. Vi lægger os ikke fast på et bestemt antal år, men har udarbejdet en plan ud fra forudsætningerne i eksempel 4 (ca. 14 år). Hvidteplanen er revideret og udsendt, men skal læses med mange forbehold.
Valby, den 20. februar 2004
Bestyrelsen
|