Generalforsamling Trekantens Vejlag 2004

Priser ifølge tilbud fra Lynggaard

Alm. genkalk.: Genkalkning 67.000 kr. = 67.000 kr.
Genkalk m/rep. og filts.: Genkalkning 67.000 kr.

Rep. og filtsning + 4.000 kr. = 71.000 kr.

Nedrens. af malet hus: Sandblæsning 55.000 kr.

Eftf. renovering +92.000 kr.

Stilladsleje + 6.000 kr. = 153.000 kr.

Årets samlede hvidteudgifter (i runde tal)

Nedrensede, malede 2 stk. á 153.000 kr. = 306.000 kr.
Genkalkede u/Den sorte syge 2 stk. á 67.000 kr. = 134.000 kr.
Genkalkede m/Den sorte syge 2 stk. á 71.000 kr. = 142.000 kr.
Genkalkede m/Den sorte syge
og yderligere reparation 1 stk. á 78.000 kr. = 78.000 kr.
Konsulenthonorar Peer Ernsted 75.000 kr.

I alt udgifter til hvidtning 2003 735.000 kr.

Hvad får vi for vores konsulenthonorar – I

Forberedelse af arbejdet

Strukturering af informationer om husene med oversigter og tegninger

Overfladisk gennemgang af alle huse for at vurdere deres tilstand i 2002/2003

Nærmere vurdering af de næste 10 – 20 huse i rækken

Udfærdigelse af en prioriteret liste

Udarbejdelse af tilbudsmateriale og indhentning og bearbejdning af tilbud på selve hvidtearbejdet

Valg af murerfirma i samarbejde med bestyrelsen

Hvad får vi for vores konsulenthonorar – II

Når årets huse er valgt

En grundig gennemgang af årets huse med udarbejdelse af "tilstandsrapporter"

Møder med husenes kontaktpersoner før, under og efter arbejdet

Vurdering af nødvendige henholdsvis anbefalede reparationer

Koordinering af tilbud fra øvrige håndværkere til husejerens reparationer

Ugentlige byggemøder med håndværkerne og anden jævnlig kontakt

Kontrol og godkendelse af fakturaer

Løbende dialog med bestyrelsen

Afleveringsforretninger

Senere 1 års (og evt. 5 års) eftersyn

Og i øvrigt….

Et hus bliver ikke hvidtet/malet, hvis behandlingen ikke vil holde længe pga. f.eks. fugtpletter. F.eks. nødvendigt med udskiftning/reparation af defekte tagsten, mursten, tagrender, sålbænke og fjernelse af cementholdige reparationer.
Husk: ingen cementmørtel, kun kalkmørtel!
Foreningen betaler hvidtning/maling af en gavlspids, mens gavlkviste behandles for grundejerens regning.
Bestyrelsen overvejer at indeksregulere kontingentet.
Formanden har fået en bøtte ekstra kalk.

Planer for 2004

Tre dobbelthuse:

Søndre Allé 1 og 3
Søndre Allé 5 og 7
Valby Langgade 178 og 180

Peer Ernsteds anbefaling:

Specielt Søndre Allé 7 og Valby Langgade 178 trænger.
Fornuftig økonomi at tage de nærmeste huse med.

Bestyrelsen har derfor tilsluttet sig denne prioritering.

Forventet behandling

Valby Langgade 178 genmales: 15.000 kr.

De øvrige 5 huse genkalkes: 5 á 71.000 kr. = + 355.000 kr.

Forventet udgift på i alt 370.000 kr.

Honorar Peer Ernsted + 40.000 kr.

I alt hvidteordning 2004 410.000 kr.

Fremtiden – Den reviderede hvidteplan

Generalforsamling i 2002

En "hvidterunde" tager 7½ år
Årligt behandles 11 huse i snit
Kontingent 1.500 kr./kvartal, dvs. årligt i alt 486.000 kr. (81 x 6.000 kr.)
Løbende vurdering og justering

Afgørende

Hvor meget forventes hvert hus at koste
Hvor stort er selve hvidtebudgettet
Håndværkerpriserne

Uændret kontingent

Årligt kontingent 486.000 kr.
Konsulent og øvrige udgifter(veje, træer) - 100.000 kr.
Årligt til rådighed for selve husene: 386.000 kr.

Eksempler (alle eksempler er med moms)

Forventet behandling af husene:
25 genmalede huse á 15.000 kr.
5 nedrensede, malede huse á 153.000 kr.
51 genkalkede huse á 71.000 kr.
Samlet pris for 81 huse: 4.761.000 kr.
Så bliver runden (4.761.000 : 386.000 =) 12,3 år.

Forventet behandling af husene:
20 genmalede huse á 15.000 kr.
10 nedrensede, malede huse á 153.000 kr.
51 genkalkede huse á 71.000 kr.
Samlet pris for 81 huse: 5.451.000 kr.
Så bliver runden (5.451.000 : 386.000 =) 14,1 år.

Gennemsnitspris pr. hus:
I eksempel 1 ligger gennemsnitsprisen på ca. 59.000 kr. og i eksempel 2 på ca. 67.000 kr.
Hvis hvert hus i gennemsnit koster 71.000 kr.,
kan vi ordne (386.000 : 71.000 =) 5,4 huse årligt.
Så tager én runde (81 : 5,4 =) 14,9 år.

Gennemsnitspris pr. hus:
Hvis hvert hus i gennemsnit koster 65.000 kr.,
kan vi ordne (386.000 : 65.000 =) 5,9 huse årligt.
Så tager én runde (81 : 5,9 =) 13,6 år.

Forhøjet kontingent

Hvis kontingentet forhøjes noget:
Samme priser som i eksempel 2
Stadig 100.000 kr. i budgettet til øvrige udgifter
Men højere kontingentet pr. kvartal: 2.000 kr.
Så er hvidtebudgettet blevet forøget med
(81 x 4 x 500 kr. =) 162.000 kr.
En runde bliver 5.451.000 : (386.000 + 162.000) år = 9,9 år.

Hvis runden på 7½ år skal holdes:
Samme priser som i eksempel 2
Stadig 100.000 kr. i budgettet til øvrige udgifter
Men holder runden på 7½ år,
Kontingentet skal da forhøjes til:
(5.451.000 : 7,5) kr. + 100.000 kr. = 726.800 kr.
Årligt kontingent pr. grundejer (726.800 kr. : 81=) 8.972,84 kr.
Kontingent pr. kvartal 2.243,21 kr.

Planen er beregnet ud fra et uændret kontingent, hvoraf 386.000 kr. bruges til hvidtning ekskl. konsulent og med ca. 6 huse i årligt gennemsnit. Det svarer til eksempel 4. Planen er vejledende og justeres løbende.

Forbehold

Husenes sundhedstilstand, f.eks. Den sorte syge?
Typen af håndværksarbejde på husene – er genkalkning nok? Skal et kalket hus alligevel nedrenses? Hvor mange malede huse skal nedrenses?
Håndværkerpriserne
Kontingentrestancerne kan give forskydninger

Bestyrelsen har indarbejdet intentionen om dobbelthuse samtidig. Konsulenten har ikke vurderet, hvilke dobbelthuse der først trænger til en behandling. Derfor må vi tage et stort forbehold for hans vurdering.

Bestyrelsens vurdering

Forhøjelse af kontingentet er helt urealistisk
Kalkningen kan ifølge konsulenten godt holde i 10 – 12 år

Vi fortsætter som hidtil.

Kontingent uændret, men formentlig fremover indeksreguleret
En runde vil nok vare en del længere end 7½ år.

Vi lægger os ikke fast på et bestemt antal år.

Hvidteplan udarbejdet ud fra forudsætningerne i eksempel 4 (ca. 14 år). Hvidteplanen skal læses med mange forbehold.