Oplæg til generalforsamlingen i Grundejerforeningen Trekantens Vejlag
søndag den 24. februar 2002.

På sidste generalforsamling blev det besluttet, at hvidteudvalget i samarbejde med bestyrelsen skulle udarbejde forslag til, hvordan hvidteordningen kan fortsætte. Hvidteudvalgets forslag kan du læse nedenfor i afsnittet "Hvidtning/maling fremover". Det vil blive uddybet på generalforsamlingen.

Siden sidst

På generalforsamlingen i 2001 blev det vedtaget at hvidte/male de sidste 12 huse, der ikke havde fået den grundige behandling, som de øvrige huse havde fået de sidste år.

Det blev også besluttet, at hvidteudvalget skulle arbejde videre med et forslag til, hvordan hvidteordningen kan fortsætte fremover. Det skulle bl.a. ske med baggrund i de erfaringer, vi fik med de sidste 12 huse, hvor der har været en arkitekt til at styre arbejdet.

Af de 12 huse er 10 blevet ordnet. De sidste to bliver ordnet til foråret.

Udviklingen

Har man blot været i foreningen nogle år, har man sandsynligvis også bemærket, at der har været diskussion om hvidteordningen. Vi vil derfor kort summere de sidste års udvikling og diskussion op.

I en periode i 70'erne og 80'erne blev hvidtningen gennemført med meget svingende kvalitet og holdt derfor ikke i mange år. En del grundejere valgte derfor selv at forestå vedligeholdelsen af facaderne til et fast beløb fra grundejerforeningen.

I begyndelsen af 90'erne tog bestyrelsen fat på problemerne med den svingende kvalitet. Det viste sig, at mange års kalkning og genkalkning havde gjort kalklaget tykt og hårdt. Skulle kalkningen holde, var det nødvendigt at nedrense stort set alle de kalkede huse, før de kunne genkalkes. Det er nu gennemført, når det sidste kalkede hus i sidste runde er ordnet.

Da man begyndte på denne grundige behandling af husene, var håndværkerpriserne i bund, og vi kunne få offentlige tilskud til hvidtningen. Senere har der været byggeboom. Priserne har derfor været voldsomt stigende og det har været svært at styre håndværkerne. De har haft nok andet at lave. Prisstigningerne har betydet, at det har været vanskeligt at klare opgaverne med det gældende kontingent. Det har medført, at foreningen flere gange har måttet forlænge hvidteplanerne.

Byggeboomet med vanskeligt kontrolerbare håndværkere og stigende priser har gjort, at det har været et stort arbejde for foreningens bestyrelse at administrere hvidteordningen. De store prisforskelle for arbejdet på de enkelte huse har også givet anledning til diskussion af ordningen.

Det grundige arbejde på husene i 90'erne har medført, at langt de fleste hvidtede huse nu er nedrensede. Der er nu 52 kalkede huse, som alle er blevet nedrenset, og 29 malede huse.

Argumenter for og imod hvidteordning

Når der trods mange vanskeligheder med hvidteordningen har været et Ønske om at fortsætte med ordningen, skyldes det, at den har nogle væsentlige kvaliteter, som vi alle får gavn af.

Hvidteordningen sikrer os, at vi har et velholdt kvarter. Udover at det er dejligt at færdes i, så er det med til at gøre kvarteret attraktivt. Det kan vi se på de priser, husene sælges til. Uden hvidteordning kan vi alle risikere at tabe penge, fordi flere naboers dårlige vedligeholdelse får alle kvarterets huse til at falde i værdi.

Hvidteordningen gør det meget nemmere for den enkelte husejer. Foreningen indhenter samlede tilbud fra murer/maler og varetager administrationen af hvidteordningen. De indhentede tilbud bliver billigere, nar man kan få tilbud på flere huse. Man undgår derfor besvær med at finde håndværkere og sikre at de laver arbejdet godt nok. Hvis man stopper hvidteordningen, vil de fleste alligevel skulle af med de penge, som man betaler over kontingentet.

Nogle synes, det burde være den enkelte, der skulle stå for hvidtningen og malingen. Et af argumenterne er, at der er for stor forskel på, hvad foreningen betaler til den enkeltes hus, De vil også gerne selv bestemme, hvornår deres facade skal kalkes/males.

Det er opfattelsen hos et flertal af hvidteudvalget, at argumenterne for tæller stærkere end argumenterne imod.

Endelig må man ikke glemme, at det er en ganske enestående ordning. Den vil nok i praksis være umulig at genskabe, hvis man een gang har stoppet den.

Hvidtning/maling fremover

Der har indtil nu kun været to måder at få betalt hvidtning eller maling på. Enten ved at foreningen lader arbejdet udføre eller ved at man selv sørger for det og får udbetalt et beløb (p.t. 15.000 kr).

Sådan kan det også fortsætte. Hvidteudvalget har dog bl.a. efter opfordring fra medlemmer udarbejdet forslag til to ordninger:

I det første forslag (A: Fuld betaling), betaler foreningen som nu den fulde udgift til maling og kalkning.

I det andet forslag (B: Delvis betaling) betaler foreningen et grundbeløb. Skal man have lavet noget, der koster mere, betaler foreningen kun 1/3 af det, der ligger over grundbeløbet.

Hvidteudvalget vil på generalforsamlingen detaljeret gennemgå de to ordninger.

Selv om alle kalkede huse nu er nedrenset, kan der være huse, der ikke blot kan genkalkes. Nogle kan have brug for - efter en lettere nedrensning - at få påført et lag sandkalk inden der genkalkes. Andre kan have brug for en reel nedrensning. Det er dog hvidteudvalgets opfattelse, at der er tale om mindre end 10 huse, der skal have nedrensning eller sandkalk.

Der er indhentet tilbud for følgende arbejder:

Genkalkning 31.000 kr

Kalkning med sandkalk 42.125 kr

Kalkning med nedrensning 70.500 kr

Kalkning af malet hus 124.375 kr

Maling 15.000 kr

Betaling til selvudfører 15.000 kr

Alle beløb er inkl. moms.

Som man kan se, koster en nedrensning og efterfølgende kalkning af et malet hus 4 gange en almindelig genkalkning. Et kalket hus, der skal nedrenses, koster det dobbelte. Hvis foreningen kun garanterer den fulde betaling for en genkalkning og genmaling vil foreningens udgifter falde. I ordning B foreslås det, at man får fuldt betalt op til en genkalkning med sandkalk plus 1/3 af det, der ligger ud over de 42.125 kr.

Skal der laves mere, så kræver det, at både foreningen og ejeren accepterer det.

Da det er dyrt at få kalket et malet hus, er det nødvendigt at sætte grænser for, hvor mange malede huse, der kan blive kalket. Der er regnet med, at maksimalt 5 malede huse indenfor de næste 7½ år nedrenses og kalkes.

Der regnes med, at foreningen betaler en konsulent til at have tilsyn med håndværkerne og arbejdets kvalitet.

De to typer ordninger vil efter beregningerne give et kontingent på:

A: Fuld betaling 1510 kr

B. Delvis betaling 1309 kr

Der er regnet med, at 7 ejere i alt vil stå for genkalkningen. Flere selvudførere vil give mulighed for et mindre kontingent.

Det er hvidteudvalgets vurdering, at ordning A vil være den, der bedst tilgodeser, at malede huse efterhånden bliver kalket. Det har været et ønske på generalforsamlingen at få flere malede huse kalket. Ordning A friholder den enkelte ejer for udgifter, hvis man har et hus, som af en eller anden grund kræver en nedrensning.

Ordning B medfører, at der bliver mindre forskel på, hvad foreningen betaler til de enkelte huse. Den kan give problemer, hvis det viser sig, at nogle kalkede huse skal have en nedrensning og ikke kan klares med genkalkning med eller uden sandkalk. Det er imidlertid hvidteudvalgets vurdering, at det vil være undtagelsen, hvis et kalket hus skulle behøve en nedrensning.

Hvidteudvalget kan anbefale både ordning A og ordning B.

Det har alene været hvidteudvalgets opgave at fremlægge forslag til, hvordan hvidteordningen kan fortsætte. Det har ikke været udvalgets opgave at lave en indstilling til, om hvidteordningen skal fortsætte.

Det er i vedtægterne fastsat, at foreningen skal have en hvidteordning, hvor foreningen sørger for hvidtning eller maling af husene. Gældende vedtægter kræver derfor, at generalforsamlingen vedtager en ordning, som man mener kan fungere. Skal der ikke være nogen hvidteordning, skal vedtægterne ændres.

Hvidteudvalget foreslår enten ordning A eller B vedtaget på generalforsamlingen med følgende retningslinier:

Til ekstraarbejder som nedrensning eller andet, der får prisen til at overstige prisen for genkalkning med sandkalk, betaler foreningen 1/3 af de udgifter, der overstiger dette beløb. Sådanne ekstraarbejder kan kun gennemføres med både foreningens og ejerens accept.

Hvidteudvalget består af:

Sanne Plichta
Tine Ottesen
Erik Laursen
Per Nørgaard
Knud Erik Hansen
Bent Bøkman
Michael Jespersen
Camilla Neuenschwander

Indstillingen fra hvidteudvalget er tiltrådt af det samlede hvidteudvalg med undtagelse af Camilla Neuenschwander, der ikke mener, at det er forsvarligt at fortsætte med en hvidteordning.